塾開業の立地・物件選びまとめ｜商圏調査から賃貸契約・教室づくりまで

学習塾の立地と物件選びに関する記事を、検討する順番にまとめました。教室を出す地域を決める商圏調査、駅前や住宅地といった立地の違い、教室に必要な広さと建物の条件、賃貸借契約で確かめる費用と条項、内装と安全設備まで、物件が決まるまでに確認したい点を整理しています。

立地は開校後に変えることが難しいため、統計の数字と現地での確認の両方で判断することが大切です。京進の個別指導スクール・ワンでは、開業までの流れの中で、本部がエリア立地選定と物件提案を行っています。

商圏を調べる

学習塾の商圏は、生徒が無理なく通える範囲で考えます。徒歩や自転車で通う小中学生と、電車で通う高校生とでは範囲が異なります。範囲を決めたら、その中に住む対象学年の子どもの数、人口の増減の見通し、学校の生徒数を、自治体の統計や学校の公開情報で確かめます。

同じ商圏にある塾の数と、それぞれの指導形態や対象学年を調べます。地図サービスや各塾のサイトで所在地と特徴を一覧にし、駅や学校からの通塾の動線と重ねると、まだ満たされていない需要が見えてきます。地域名での検索の多さも、需要を知る手がかりになります。

駅前は通塾の便利さと認知のされやすさが利点ですが、家賃が高く、競合も集まりやすくなります。住宅地は家賃を抑えやすく、近くの小中学生が通いやすい一方、認知を広げるには看板やチラシの工夫が必要です。塾が多い地域、少ない地域、子どもの数が減っている地域では、それぞれ取るべき打ち手が変わります。

保護者の送迎や自転車での通塾が多い地域では、車を止められる場所や駐輪場の有無が教室選びに影響します。昼と夜で周辺の様子が変わることもあるため、授業のある時間帯に現地を歩いて確かめましょう。

必要な広さは、受け入れたい生徒数、学習ブースの数、面談の場所や自習席の有無から逆算します。広さに加えて、その建物で学習塾を開けるかどうか（用途地域や建物の用途）、看板を出せるか、階段やエレベーターで生徒が安全に出入りできるかも確認します。

商業施設の中のテナント、事務所向けの物件、元学習塾の居抜き物件など、物件の種類によって初期費用や工事の範囲が変わります。内見では、図面だけでは分からない採光や騒音、建物の周りの雰囲気を見ておきます。

物件の契約では、毎月の家賃と共益費のほか、敷金や保証金、礼金、仲介手数料、更新料、退去するときの原状回復費用がかかります。保証金は、返還される条件と差し引かれる額によって、実際の負担が変わります。契約が普通借家か定期借家かによって、更新できるかどうかも異なります。

家賃は売上に対する比率で考え、開校直後の生徒数が少ない時期でも支払えるかを確かめてから決めます。契約書の条項で分からない点は、署名する前に貸主や仲介会社に確認しましょう。

教室の内装では、学習ブースの配置、防音、照明、空調が、生徒の集中しやすさを左右します。あわせて、消防設備や避難経路、防犯の備えは、保護者が安心して子どもを通わせられるかどうかに直結します。工事の前に、消防署や建物の管理者に確認が必要な事項を洗い出しておきましょう。

公式サイトに掲載している内容です（確認日：2026-10-11）。

項目	内容
開業までの流れ	加盟から開校までは、個別相談・社長面談、エリア立地選定・物件提案、融資・開業サポート、研修サポート、生徒募集のバックアップ、開校後の継続サポートという6ステップで進みます。
初期投資に含まれない費用	工事費・物件取得費は初期投資220万円〜には含まれず、別途必要です（物件により金額は異なります）。
教室設備費	0円〜（税込）です。電子錠システム、学習ブース、パーテーションなどで、クレジット・リースを利用できます。
サポートパック	開業支援・生徒募集・顧客面談同席・教室装飾・講師募集採用・集客イベント・映像授業の7項目を本部がサポートします。主な支援は無料で、範囲は項目ごとに異なります（講師募集・採用は求人サイトの格安提供です）。
全国の教室数	全国250教室、15,000名の生徒が在籍しています（2022年1月時点）。

出店を考えている地域や、検討中の物件が教室に向いているかは、個別相談で具体的に相談できます。

開業の全体像から順に知りたい方は、連載の塾開業ガイド第1章【知る】から読み始めてください。